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銀監發20號文重磅解析:AMC抵押登記掃清障礙!
2017-06-06 09:18:20

 

導讀

 
 

為貫徹落實黨中央、國務院關于“三去一降一補”工作的決策部署,進一步發揮好金融資產管理公司服務實體經濟發展、防范和化解金融風險的重要作用,銀監會與國土資源部聯合下發了《中國銀監會、國土資源部關于金融資產管理公司等機構業務經營中不動產抵押權登記若干問題的通知》,旨在解決資產管理公司“登記難”、“變更難”等問題,為資產管理公司消解地方不良債務、企業不良資產打開了“綠色通道”。

 
 
 
 
 
 

原標題:“重磅”全析銀監發〔2017〕20號文

來源:輕金融不良資產  不良資產研究院

作者:涂光澤 北京大成(上海)律師事務所 

 
 
 

一、圖解20號文的內容

 

 

 
 
 

二、資管公司抵押登記遇到的問題

 

各地資產管理公司對不良資產進行收購重組中,其持有的債權如有抵質押物,各地抵押登記各有各地的政策。在部分地區,其政策實際上不符合國家現行法律規定或立法精神,不支持或者變相拒絕為金融資產管理公司或其分支機構辦理抵押登記,嚴重阻礙了不良資產處置業務的開展。主要有如下四個大問題

 

 

  • 質疑主體資格

 

 

 

登記機關質疑資產管理公司抵押權登記的主體資格。很多地方地區登記機關以不懂、從沒辦理過以及資產管理公司不具有貸款資格等為由,拒絕為資管公司及其分支機構辦理抵押權登記及相關抵押登記手續。

 

  • 債權主合同登記的問題

 

 

 

 

部分地區登記機關在受理資產管理公司辦理不動產抵押登記時,以主債權合同應是借款合同為由,拒絕為資管公司辦理抵押登記,當然也就是不承認不良資產收購重組中簽訂的債務重組協議或還款協議作為抵押擔保的主合同。

 

  • 抵押變更登記難

 

 

 

 

各地登記機關就債權轉讓后辦理抵押權變更登記的要求都非常嚴格,一般辦理流程為:先解押、再新設登記。而不直接辦理變更登記。或者需要先辦理轉移登記,將債權人變更為金融資產管理公司,再對債權金額、主債權期限等要素辦理變更登記。

 

如河南當地登記機關,在辦理變更登記時,要求重新辦理抵押權登記,不僅需要費用,還需要抵押人配合;河北登記機關亦是采取先解除原先抵押登記,再辦理新設登記的辦法;浙江大部分登記部門也不予辦理變更登記。

 

 

 
 
 
 
  • 在建工程不予辦理抵押登記

 

 

 

目前,以在建工程來辦理抵押的方式融資,已經非常普遍。但是部分地區登記機關以《城市房地產抵押管理辦法》的相關規定為由不為金融資產管理公司辦理在建工程抵押登記。

 

根據《城市房地產抵押管理辦法》規定,“在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”

 

很多地區登記機關認為,上述規定中在建工程抵押人只能為的“銀行”、貸款用途只能以“在建工程繼續建設”,因此拒絕為資管公司辦理不動產抵押登記或者變更登記。

 

 

 
 
 

三、20號文內容詳解

1、主體資格確認

 

 

該文規定,“金融資產管理公司及其分支機構(以下統稱金融資產管理公司)在法定經營范圍內開展經營活動,需要以不動產抵押擔保方式保障其債權實現的,可依法申請辦理不動產抵押登記。”正式確認了資管公司具備辦理不動產抵押登記的主體資格。

 

 

2、認可債務重組協議等作為債權主合同

 

 

 

 

該文規定,“金融資產管理公司收購不良資產后重組的,與債務人等交易相關方簽訂的債務重組協議、還款協議或其他反應雙方債權債務內容的合同,可作為申請辦理不動產抵押登記的主債權合同。”

 

 

3、在建工程準許抵押

 

 

20號文規定資產管理公司收購不良資產后重組的,需要以在建建筑物、房屋、土地使用權抵押擔保其債權實現的,不動產登記機構應根據當事人的申請依法予以登記。

 

另外,關于在建工程抵押權人的主體資格,最高人民法院《關于〈城市房地產抵押管理辦法〉在建工程抵押規定與上位法是否沖突問題的答復》([2012]行他字第8號)明確規定:“在建工程屬于《擔保法》規定的可以抵押的財產范圍。

 

 

4、登記材料簡化

 

 

20號文明確指出:

  • 不得要求金融資產管理公司、銀行或抵押人提供沒有法律法規依據的確認單、告知書等材料。

  • 不得將沒有法律法規依據的審核、備案等手續作為不動產登記的前置條件或納入不動產登記流程。

 

 

5、支持鼓勵登記機關批量辦理

 

 

20號文中,強調不動產登記機構要積極探索批量辦理的途徑和方法,切實做到依法規范、高效便利,為金融資產管理公司健康發展提供有力保障。

 

 

 

 

參考:郭衛華,不良資產處置與管理的法律問題(四),來源:搜狐網http://mt.sohu.com/20160527/n451731074.shtml

 

附錄:

銀監發〔2017〕20號 

 

中國銀監會 國土資源部關于

金融資產管理公司等機構業務

經營中不動產抵押權登記若干問題的通知

 

各銀監局,各省、自治區、直轄市國土資源主管部門,新疆生產建設兵團國土資源局,各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行,郵儲銀行,外資銀行,金融資產管理公司:

為貫徹落實黨中央、國務院關于“三去一降一補”工作的決策部署,進一步發揮好金融資產管理公司服務實體經濟發展、防范和化解金融風險的重要作用,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《不動產登記暫行條例》等法律法規,現就金融資產管理公司等機構經營活動中涉及不動產抵押登記的有關問題通知如下:

一、金融資產管理有限公司是經國家有關部門依法批準設立的非銀行金融機構。金融資產管理公司及其分支機構(以下統稱金融資產管理公司)在法定經營范圍內開展經營活動,需要以不動產抵押擔保方式保障其債權實現的,可依法申請辦理不動產抵押登記。

二、金融資產管理公司收購不良資產后重組的,與債務人等交易相關方簽訂的債務重組協議、還款協議或其他反應雙方債權債務內容的合同,可作為申請辦理不動產抵押登記的主債權合同。金融資產管理公司收購不良資產涉及大量辦理不動產抵押權轉移登記或者變更登記的,不動產登記機構要積極探索批量辦理的途徑和方法,切實做到依法規范、高效便利,為金融資產管理公司健康發展提供有力保障。

三、金融資產管理公司收購不良資產后重組的,需要以在建建筑物、房屋、土地使用權抵押擔保其債權實現的,不動產登記機構應根據當事人的申請依法予以登記。

四、金融資產管理公司、銀行等經依法批準設立的金融機構與抵押人持不動產權屬證書、主債權合同和抵押合同等必要材料,可以直接向不動產登記機構申請不動產抵押權登記,不動產登記機構應當依法受理、及時辦理,不得要求金融資產管理公司、銀行或抵押人提供沒有法律法規依據的確認單、告知書等材料,不得將沒有法律法規依據的審核、備案等手續作為不動產登記的前置條件或納入不動產登記流程。

五、各省、自治區、直轄市人民政府(含計劃單列市人民政府)按照規定設立或授權,并經中國銀監會公布的地方資產管理公司,在從事金融企業不良資產批量轉讓、收購和處置業務活動中需辦理抵押登記的參照本通知執行。

 

中國銀監會    國土資源部

                                       2017年5月15日

 


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